De façon régulière, chaque entreprise présente les indicateurs du marché de l’immobilier selon les méthodes utilisées. Même si ces méthodes permettent d’obtenir de différents résultats, les indicateurs observés sont souvent similaires. Ce guide parle des principaux indicateurs du commerce immobilier.
Plan de l'article
La requête placée des bureaux
Il s’agit du premier indicateur du marché de l’immobilier d’entreprise. En effet, la requête placée des bureaux correspond à l’ensemble des ventes ou locations à l’occupant pour un usage de bureaux.
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Souvent exprimé en mètre carré (m2), il tient uniquement compte des contrats ayant une durée minimum de 12 ans. Les renégociations pour les espaces éventuellement libérés dans le même temps sont alors exonérées.
Le financement
L’investissement est un indicateur qui représente le volume global des biens acquis au cours d’une transaction immobilière (entrepôts, bureaux, locaux d’activités, etc.). L’acquéreur ici est appelé investisseur. Cet indicateur exprimé en million d’euros est utilisé pour les transactions dont le montant d’acte en main est supérieur à 4 millions.
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Le ratio d’accompagnement
Encore appelé taux d’accompagnement, c’est un indicateur dont le calcul se fait en tenant compte de toutes les transactions locatives. Il s’agit entre autres : des franchises de loyers, les loyers progressifs, les mises à disposition et les frais de travaux.
Ce taux est calculé sur les transactions locatives d’au moins 1000 m2 et sur la période ses 12 derniers mois. Le taux d’accompagnement est obtenu par le quotient des aménagements par rapport au loyer global de la durée du contrat locatif.
La demande déposée des entrepôts
À l’inverse de la requête placée des bureaux, la demande déposée des entrepôts ne prend en compte que les nouveaux contrats. Cet indicateur correspond aux locations ou ventes à l’habitant portant sur les entrepôts d’au moins 5000 m2.
Il est exprimé en m² de surface utile et ne concerne que les entrepôts (classe A et B) et les messageries. Parfois, la demande déposée des entrepôts concerne aussi les chambres frigorifiques avec une mise à jour semestrielle.
Les mensualités moyennes
Que le bien immobilier soit neuf, restructuré ou de seconde main, les loyers moyens sont exprimés en hors taxe par mètre carré. L’indicateur s’obtient en regroupant les trois mensualités moyennes dans la demande placée et observée par le passé, et cela, d’après leurs poids respectifs. Cela permet en cas de changement de régime d’activité d’éviter à l’indicateur de loyer de varier.
La proposition immédiate
La proposition immédiate est encore appelée l’offre immédiate ; c’est d’ailleurs le terme le plus employé. Elle représente l’évaluation des espaces immédiatement disponibles comme l’indique son nom.
L’offre immédiate résulte de la moyenne des données fournies par les conseils du GIE (Groupement d’Intérêt Économique). Provenant du résultat des loyers moyens, l’indicateur prend en compte la distinction des biens neufs de ceux de seconde main.
Les tendances de l'offre et de la demande sur le marché immobilier
Les tendances de l’offre et de la demande sur le marché immobilier sont très variables d’une région à une autre. Il est possible d’observer quelques similitudes.
Côté offre, on remarque une certaine stagnation des constructions neuves dans les grandes agglomérations. Les terrains disponibles pour les nouvelles constructions se raréfient, ce qui impacte directement le nombre de logements proposés.
Dans certains cas, on constate même un phénomène de pénurie, offrant ainsi aux propriétaires existants une position privilégiée pour négocier leurs tarifs. Cette situation peut toutefois s'inverser avec la hausse du coût des matériaux liée à la crise sanitaire mondiale actuelle.
Côté demande, elle est en perpétuelle augmentation, notamment dans les zones urbaines où l'on observe souvent un manque criant de logements accessibles financièrement par rapport au niveau des salaires locaux. Ce phénomène rend particulièrement difficile pour certains ménages modestement rémunérés l'accès à la propriété immobilière ou même locative.
La pandémie a aussi eu son effet sur cette tendance en poussant certains citadins vers des villes moins peuplées mais beaucoup plus attractives en termes d'espaces verts, d'environnement calme et sécurisé offerts ainsi qu'en termes d'opportunités professionnelles associées à ces régions.
L'impact des facteurs économiques sur les indicateurs du marché immobilier
L'ensemble des acteurs du marché immobilier est soumis aux fluctuations de l'économie mondiale. Les facteurs économiques ont un impact direct sur les indicateurs immobiliers, qu'il s'agisse de la demande ou de l'offre.
Le niveau des taux d'intérêt est fondamental dans la fixation des prix. Effectivement, plus ils sont bas et plus le pouvoir d'achat immobilier est capital pour les emprunteurs et donc la demande augmente, entraînant une hausse des prix. À l'inverse, lorsque ces derniers augmentent significativement, cela peut conduire à une baisse conséquente du volume global de transactions immobilières.
Les décisions politiques peuvent aussi impacter le marché immobilier. Les dispositifs fiscaux tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore la loi Pinel en France ont permis de stimuler l'accession à la propriété ainsi que l'investissement locatif durant plusieurs années.
La conjoncture économique globale, avec ses hauts et ses bas, a aussi un fort impact sur le marché immobilier. Par exemple, lorsqu'une crise économique éclate, tout comme celle générée par la pandémie covid-19, elle peut engendrer une chute brutale de certains secteurs tels que celui-ci en raison du manque généralisé de liquidités disponibles pour investir, mais aussi au ralentissement voire même arrêt total de certains projets immobiliers, ajoutant ainsi un surplus inédit sur le nombre déjà existant de logements invendus ayant négativement affecté le chiffre d'affaires des promoteurs.
L'ensemble de ces facteurs impactent considérablement les indicateurs du marché immobilier. Les acteurs doivent donc être en mesure d'anticiper les mouvements économiques pour adapter leurs stratégies et ainsi garantir leur rentabilité.
